范圍面積2644畝，三亞中心城區又一片區控規出爐，定位國際旅游社區！

請關注? 海居君 2023-04-16 11:21 發表于海南

得益于海南自貿港打造國際旅游消費中心，三亞近年行穩致遠謀發展，國際知名度不斷提高，尤其是去年第四季度以來，三亞市在謀劃高端消費及城市規劃、城市更新方面，更是動作頻頻。

太古里、超級萬象城、寬窄巷子“海棠故事”等商業綜合體在三亞成功摘地，今年2月份三亞市的6個城市更新項目還進行了招商推介，更新范圍面積約2.05萬畝，推動三亞重點項目布局及建設。

城市規劃方面，三亞中心城區海羅片區、抱坡文化體育中心片區控規先后出爐。日前，同為中心城區的三亞灣新城片區控規(修編)也出爐，面向社會公眾及規劃地段內利害關系人征詢意見。

新修編的控規顯示，三亞灣新城片區位于三亞市中心城區三亞鳳凰國際機場南側，規劃范圍西至御海路，北至海榆西線，東至鳳翔路，南至桃源河，總面積176.27公頃(約合2644畝)。

規劃區建設用地總量176.27公頃，規劃居住用地面積50.39公頃(約755.85畝)、商住用地面積21.14公頃(約317.1畝)，兩者總面積71.53公頃，占三亞灣新城片區規劃建設用地總量的40.58%。

三亞灣新城片區以桃源河為骨架進行布局，采用“一核一心一帶多組團”的總體空間結構：

• 一核：文體休閑核心，集中布置體育設施與場地、公園綠地等休閑活動設施。

• 一心：三亞灣新城綜合服務中心，集中布局小學、醫院、集中式社區商業和各類城鎮社區公共服務設施，建設為綜合性鄰里中心。
• 一帶：桃源河休閑文化帶，沿桃源河集中布局公園綠地、體育設施、商業配套，增加桃源河路，東西向形成連接肖旗港旅游服務組團和海坡公共服務中心的濱河活力休閑廊道。
• 多組團：結合主次干道及建設時序，形成多個教育配套、旅游服務、商住服務、宜居生活組團。 

根據新修編的控規，三亞灣新城片區規劃區定位為“三亞灣新城國際旅游社區”，創建三亞高品質城市更新典范和天涯濱水文體休閑生活區。

規劃教育用地面積19.97公頃。保留現狀三亞上外附中；規劃36班小學1處，占地面積1.87公頃；規劃布局12班幼兒園4處，占地面積共1.82公頃。

『海居君』認為，新版三亞灣新城片區控規，將完善片區城市功能、提升服務配套，強化介于崖州灣科技城和中央商務區之間的重要紐帶型地區作用，對片區南側魯能三亞灣社區也是利好。

控規修編的三亞灣新城片區位于三亞市中心城區三亞機場南部，自西向東包括海坡片區的沖會單元、海坡濱海單元與體育公園單元(局部)。

規劃范圍西至御海路，北至海榆西線，東至鳳翔路，南至桃源河，總面積176.27公頃(約2644畝)。

二、功能定位

規劃區定位“三亞灣新城國際旅游社區”，創建三亞高品質城市更新典范和天涯濱水文體休閑生活區。

三、功能結構

規劃區以桃源河為骨架進行布局，采用 “一核一心一帶多組團”的總體空間結構。

一核：文體休閑核心，集中布置體育設施與場地、公園綠地等休閑活動設施。

一心：三亞灣新城綜合服務中心，集中布局小學、醫院、集中式社區商業和各類城鎮社區公共服務設施，建設為綜合性鄰里中心。

一帶：桃源河休閑文化帶，沿桃源河集中布局公園綠地、體育設施、商業配套，增加桃源河路，東西向形成連接肖旗港旅游服務組團和海坡公共服務中心的濱河活力休閑廊道；南北向沿線型綠帶與道路形成貫通周邊的綠地與慢行網絡。

多組團：結合主次干道劃分及建設時序，形成多個教育配套、旅游服務、商住服務、宜居生活組團。

四、用地布局

按照《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南》(試行)明確各地塊用地性質、控制指標。

規劃區總用地面積為176.27公頃，建設用地總量為176.27公頃。其中，居住用地(07)50.39公頃(約755.85畝)，占規劃區建設用地總量的28.59%；商住用地(07/09)21.14公頃(約317.1畝)，占規劃區建設用地總量的11.99%；公共管理與公共服務用地(08)32.93公頃，占規劃區建設用地總量的18.68%；商業服務業用地(09)10.85公頃，占規劃區建設用地總量的6.15%；交通運輸用地(12)33.72公頃，占規劃區建設用地總量的19.13%；公用設施用地(13)1.02公頃，占規劃區建設用地總量的0.58%；綠地與開敞空間用地(14)24.00公頃，占規劃區建設用地總量的13.62%；特殊用地(15)2.22公頃，占規劃區建設用地總量的1.26%。

五、公共服務設施布局

規劃公共管理與公共服務用地面積32.93公頃，占城市建設用地面積的比例為18.68%(另有商業混合城鎮社區服務設施用地1.77公頃，占城市建設用地面積的比例為1.00%)。主要包括：

(1)行政管理與社區服務設施

(2)教育設施

(3)社區服務綜合體

(4)醫療衛生設施

(5)體育設施

六、土地使用強度控制

(一)開發強度控制

以容積率上限指標對開發建設強度進行控制。各地塊開發建設須符合容積率控制指標的要求。

(1)西部區域：指御海路、海榆西線、桃源河路、桃源路圍合區域，用地功能以商業用地、旅館用地以及商業居住混合用地為主，以中強度開發為主，容積率控制在1.5—1.8之間，避免高強度開發。

(2)中部區域：指桃源路、海榆西線、桃源河路、鳳坡一巷圍合區域，以二類居住用地、商住用地、以及小學、醫院等公共服務功能為主。該區域南部臨桃源河路的居住用地以中強度開發為主，容積率控制在1.5—2.5之間；北部臨海榆西線的居住用地、商住混合用地以中低強度開發為主，容積率控制在1.2—1.8之間。小學用地的容積率按照1.0上限控制，幼兒園用地的容積率按照0.65上限控制。體育用地的容積率按照0.5上限控制，其他公共服務設施與市政基礎設施的開發強度應符合按照國家與三亞相關規范與標準要求。

(3)東部區域：指鳳坡一巷、海榆西線、桃源河、鳳翔路圍合區域，主要包括三亞上外附屬中學、消防用地以及旅館用地等已批或已建用地，容積率依據已批規劃或已批相關政府文件具體執行。

(二)建筑高度控制

規劃區內所有建筑物與構筑物的高度應符合鳳凰機場機場凈空區障礙物相關要求。濱水區域嚴格管控建筑高度，除現狀已建成項目外，整體以低層、多層建筑和點式高層建筑為主，保證桃源河路、御海路、啟航路、桃源路、新城支路與鳳翔路的觀水視廊，構建疏密有致、富有層次的建筑天際線。

(1)西部區域：指御海路、海榆西線、桃源河路、桃源路圍合區域，以商業用地、旅館用地以及商業居住混合用地等功能為主，以中強度開發為主，建筑高度控制在30-50米之間。

(2)中部區域：指桃源路、海榆西線、桃源河路、鳳坡一巷圍合區域，以二類居住用地、商住用地、以及小學、醫院等公共服務功能為主。南部臨桃源河路的居住用地以中強度開發為主，建筑高度控制在在30—60米之間；北部臨海榆西線的居住用地、商用地住以中低強度開發為主，建筑控制在20—30米之間。小學、幼兒園與市政基礎設施等建筑須按照相關規范與標準執行。

(3)規劃區鳳翔路以西、鳳坡一巷以東區域，主要包括三亞上外附屬中學、消防用地以及旅館用地等已批或已建設區，建筑高度依據已批規劃或已批相關政府文件具體執行。

七、道路交通系統

規劃區道路分為城市主干道、城市次干道和城市支路三個等級。規劃海榆西線、啟航路、御海路三條主干道，桃源路、鳳坡路、新城支路三條次干道，形成“二橫四縱”的道路系統骨架，與支路網一并構成的快捷高效的片區道路網絡。

(1)城市主干道

(2)城市次干道

(3)城市支路

八、城市設計引導和控制

規劃區南部毗鄰桃源河，自然生態條件優越。應突出濱水社區特征，重點控制桃源河兩側的生態綠地與開敞空間，設計宜人的慢行步道系統，并保證桃源河視線通廊，實現濱水景觀的可達性和可視性。

桃源河路是重要濱水休閑體驗道路，應形成“疏密結合，多亮點”的建筑景觀界面，打造顯城、見綠、親水的城市景觀通道。鳳坡路是社區內部的主要生活服務街道，應形成有活力、宜人的建筑景觀界面，并注重沿街商業廣告與燈飾的管控。海榆西線是重要的對外交通道路，沿街界面應富有良好韻律感和通透度，展現生態宜居社區的形象風貌。

建筑主色調宜控制為米白色、淡黃色，展現休閑舒適的本土風貌。住宅建筑宜體現現代簡約風格；公共建筑宜根據自身特點，考慮立面顏色和風格特點，鼓勵運用具有本土特征的建筑元素(如門廊、騎樓、坡屋頂等)；新建建筑的風格應考慮與片區已建建筑相協調與統一。規劃區毗鄰三亞鳳凰機場，應注重建筑第五立面設計，建筑高度不大于36米的居住建筑鼓勵采用坡屋頂或平坡結合的屋頂形式。

現狀影像圖

▽▽▽

空間結構分析圖

▽▽▽

土地利用規劃圖

▽▽▽

建筑高度控制圖

▽▽▽

開發強度控制圖

▽▽▽

公共服務設施分布圖

▽▽▽

道路系統規劃圖

▽▽▽